上海恒大建材市场 上海建材市场分布图
来自环线房产咨询
什么是浦东未来十年最重要的规划？
金色中环当仁不让。
今天炙手可热的前滩商务区，就是浦东为金色中环开的第一枪，仅用十年的时间荒地变caz，向世人展示了强大的造城能力。
金色中环包含三个副中心，五个区域中心和三片楔形绿地。
金色中环
把前滩看作开端，第二站就是新杨思，随着前滩商务区的建设接近尾声，新杨思的开发正式提上日程。大家对新杨思的期待很高，大哥前滩的成功也让人高看这里一眼，两者距离上也只隔着三公里。去年新杨思片区的首发项目仁恒北蔡有园入市，大家都在预测分数会破纪录，毕竟仁恒和规划都不是吃素的。但是结果却大跌眼镜。仁恒最终的入围分数仅有49.95，几乎相当于随便选，和前滩动辄90+的分数相差甚远。据传在认筹期末尾，一开始高冷至极的项目销售开始紧急电联客户去交钱，只为了不让分数太难看。是仁恒不香了吗？还是新杨思这个规划不行？新杨思今年即将入市的几个项目值得买入吗？
01
新杨思，顾名思义，是相对于传统的杨思板块来定义的。杨思是浦东南部的一个大板块，属于大三林的一部分。
大三林
杨思的最西边就是前滩，而新杨思在杨思板块的东部，这块地原来是浦东最知名的建材市场恒大建材市场。建材市场这业态，放在二十年前是暴利生意，当年的恒大市场吸引了各大品牌开设旗舰店，生意辐射整个长三角，名噪一时。但是到了今天，建材市场已经算是落后产能，不得不被淘汰搬迁；在中环这样的位置，陈旧的市场和破旧的民房混杂在一起，也极大的阻碍了城市更新的进程。浦西和浦东都对建材市场开了刀，腾笼换鸟，快速拆迁搞新规划。
图源网络，恒大市场
九星建材市场变成了九星城，恒大市场变成了新杨思。新杨思这块地方很金贵，浦东中环内整体拆除重新规划的地段，除了这也就只剩金滩了。从规划上看，新杨思区域是浦东新区“金色中环发展带”“3+5”重点地区之一，也是浦东一河（川杨河）和一廊（杨高路走廊）的重要区域。整个新杨思区域横跨三林、北蔡两镇，总面积约2.72平方公里。分为核心区、近期建设区、东部城中村区域、南部协调区域等4个片区。
新杨思规划范围
规划看似宏大，但是事实上，只有核心区是大动作，其他几个片区开发的空间并不大。
新杨思规划范围
东部城中村区域，除了仁恒北蔡有园，其他地块都是安置房和租赁用房，未来的格局已经确定了；
城中村在建租赁用房
南部协调区域，格局基本已经确定，安置房博学家园和南侧的三林实验小学等都没法动，上海交警总队也不能搬；
新杨思效果图，南侧做了覆盖式绿化
这个片区主要变化就是三个，一个是东侧的轨交三林基地，会做些公园式绿化；南侧的小片空地规划了一点商业商办，地块不大，聊胜于无；最核心的自然是万科五玠坊南侧的大块住宅用地，未来预计也是个低密产品。新杨思核心的规划在于核心区以及北侧的近期建设区，未来核心的商业商办，住宅都位于此。
新杨思核心区规划指标
新杨思核心区，将打造八栋百米高楼，设计方案已经确定由kfp操刀，效果图已经出来，正中的双子塔，很高大上。
新杨思效果图
02
很多朋友好奇，商务区到处都能建，新杨思建好了用来做什么，产业区？其实规定中已经给出了答案。
根据总体定位，新杨思地块将以浦东建设“国际消费中心”为契机打造“上海生活消费新高地”。功能定位上，新杨思将成为浦东南中环经济带上的微型中央活动区(MCAZ）。
看到这个定位，博哥不由得拍手叫好。现在当局的规划做的越来越有水平了，这个定位既符合浦东发展的长远目标，也能解决板块的燃眉之急。如果定成产业中心，先不谈张江金桥，就是东面的御桥的科技园大规划咱都比不了，毕竟体量太小了。定成大型居住区呢？跟周边一圈的板块功能都重叠了，真没啥必要再来一个。定位成消费商业中心，就非常符合实际情况。
板块范围
浦东南中环这一代，三林，杨思和北蔡，都是大型居住区，全算上有几十万常住人口，但是一直以来都缺少地标商业。北蔡规划太早，定义成了大型居住区，日常消费依赖街边商铺，板块内的巴黎春天已经有点跟不上北蔡今天的身价了。三林和杨思，商业也并不发达。杨思的亿丰国际广场，早都破败不堪；三林东的晋公馆，预开业了半年都没啥起色，唯有盒马开业方便了周围群众。
三林晋公馆
幸好，三林还有个三林印象城可以逛逛。有朋友会说，不是还有前滩可以去逛逛吗？一方面无论是北蔡还是杨思内部，东西向交通并不方便，自驾到前滩都要三十分钟左右的车程。
前滩太古里
另外，前滩的地标商业前滩太古里， 品牌和恒隆、国金高度重合，爱马仕、爱彼、江诗丹顿……俨然成为新一代重奢商场，定位已经不太符合普通老百姓的日常需求了。
新杨思核心区一共规划了41万方的商业，这个体量不大不小刚刚好，以南部地区的巨大的居住人群，加上未来在这里上班的白领，以及6号线地铁沿线的流动客群，养活这个商场起来问题并不大。至于写字楼里到底进驻什么公司，什么产业，目前还不得而知，且看当局未来如何招商引资了。除此之外，核心区中心规划的公园主体很有特色，预计未来会成为周围居民散步遛娃的圣地。可以确定的是，整体建成后，会对周围板块都有带动作用。但是能级上，新杨思肯定比不过大哥前滩了。前滩是市级中心，面积更大，引进的企业能级足够高，沿江的位置更加优越；新杨思是地区中心，连区域中心都算不上，差了两档，上限远低于前滩。
3
新杨思规划落地，是不是就可以去炒杨思的房子了？当然不是，毕竟前滩对杨思的带动作用都很有限。随着时代发展，板块界限越来越清晰，一路之隔房价天壤之别已经不再稀奇。云台路以西的杨思一直是价格洼地，老旧的界面，混杂的居住人群，狭窄的道路，单论居住舒适度，还远远不上作为居住示范区的三林。
三林的街道很整洁前滩的腾飞，对杨思的次新房有一定的带动，比如合生前滩一号的涨幅就很不错，但是定位大户型改善的几个社区涨幅就比较一般；而杨思的老房子却基本带不动，仍然是“价格洼地”。而且当下，比邻新杨思核心区的次新商品房中，标杆尚东国际价格已经很贵了，空间并不大；万科五玠坊，尚东鼎、嘉宝前滩后院都是低密度大宅，总价2500万＋，总价又太高了。综合来看，还不如去买更为成熟的北蔡。
04
浦东南中环，前滩开发接近尾声，北蔡仅剩最后一个项目锦宸府在售，御桥核心区也已开发完成。新杨思的开发保障了这个片区新房能够不断供，未来也会成为一个新的的改善社区。
可惜新杨思的规核心区供应的住宅并不多，仅有不到二十万方，其他几块住宅地块主要位于北侧的拓展区。
新杨思住宅地块
今年即将入市的开云艾尚里在浦三路东面，不在新杨思的规划范围里，南侧就是老破小，城市界面有些一般；但是好在项目离北蔡近，本身定位又是低密度改善产品，据说是陶板外立面，仁恒物业管理，综合来看也很值得入手。
开云艾尚里工地
西侧的浦开地块位置更好，跟核心区一路之隔，离地铁也更近，相对来说更推荐。全部建成后，包括尚东国际，尚东鼎，万科五玠坊，嘉宝前滩后院几个次新项目在内的片区将成为浦东南中环有一个标杆改善社区。未来这个板块在南中环价值梯度如何？因为和北蔡比邻，经常有客户问起会不会赶上或超越北蔡，博哥认为，价格会略弱北蔡一筹。从交通上来看，北蔡在川杨河以北离市区更近，到市区到浦西更为方便。新杨思地区南北向交通隔着天堑川杨河，早晚高峰三林地区上班人流汹涌，几座桥的通行特别堵。板块内仅有的地铁6号线能级也并不高，主要沟通浦东内部，车厢小，节数少。等到未来上海的大中环地铁26号线开通后，板块能级一定会提升，但是预计会特别久，毕竟连图纸都没出来。
26号线示意图
从产品定位看，北蔡的商品房更多，标杆次新房产品定位更高，圈层更为纯粹。
北蔡次新房
新杨思板块的住宅总体量远远小于北蔡，商品房不多，核心区地块都是商住混合，居住舒适型一般。东部城中村改造区，仁恒周边的一大片用作动迁安置，加上仁恒80平方的小户型和板块有些错配，也造成了仁恒的“低分”。综合来看，未来的新杨思，有机会成为北蔡的平替，但很难超越北蔡。浦东是社会主义建设引领区，金色中环的每一个小片区都将会产生新的化学反应，重塑板块格局，后续我们也会继续发文分析。有任何购房问题欢迎与我们交流。