房地产代理公司 中国十大房产代理公司

房地产还会好吗？

今年前11个月全国商品房市场销售148905万㎡，同比仅上涨 0.2%，增速创近5年新低。

与此对比的是，据中原集团研究中心统计，预估未来5-10年，房地产新增加存量市场年市场份额达30万亿，其中新房市场将达 12-15万亿，当中仅新房分销年收入规模预计达到900亿元。行业均3%的渠道付费，是人人觊觎的蛋糕。

预估未来5-10年，房地产新增加存量市场年市场份额

数据来源：二手、新房、租凭分别来自国家统计局、中原集团研究中心估算、链家数据，由中原集团研究中心编辑

然而，渠道也开始失效了

过去发展了20年等客上门的传统地产代理模式，价值越来越沦于订饭盒、补金蛋。在越来越成熟并且走向集中化的品牌房企面前，代理费用一退再退。还有由于强弱严重不对等，成为开发商随时随地的人才库。

作为中介的渠道整合商，在面对80%的新房项目启动渠道的市场下，生意并非那么光鲜，客户为王面前，中介愈趋强势，利润空间不断被同行竞争、中介奖励、垫佣成本、坏帐及其它不可道的成本蚕食。

面向中介经纪为主的渠道生意，以东莞为例，线上流量成交平均已经达到40%，而且这个趋势仍在不断上升。线下门店也趋向失效了。到底是经不住中介手里没客，客户手里没钱。哈哈哈哈

一句亘古不变的话——得客户者得天下

宏观环境、营销模式、生活方式都变了，房地产代理巨头们，不得不转向了。

有意思的是，他们采取的却是截然不同的方式。因此参考互联网企业给他们找了个对标：

中原-京东

易居-腾讯

世联-百度

贝壳-美团

1、易居-腾讯——多业务联营，技术创新驱动

2006年，易居开创了CRIC（业内熟悉的克而瑞），是业内最知名、权威的房地产市场研究机构，与主营代理业务相得益彰。

通过克而瑞可以看到周忻的战略眼光。在业内还是传统手工作业方式的年代， CRIC开展的是数据平台服务，并且收获了开发商中极高的覆盖率及不低的收费。

据易居最近的财报披露，2019年上半年易居整体收入43.3亿元人民币，同比增长55.8%。主要收入构成：

1）新房代理收入25.77亿元；

2）房地产经纪网服务即渠道中介整合版块，收入13.10亿元；

3）房地产数据及咨询（主要为CRIC）4.42亿元。

数据来源：2019年第三季度易居财报

可见！传统新房代理以外的份额已占到4成，并大有赶超之势。

周忻的布局，很早，也很深远。

从2019年开始，易居还有一个战略转向——整体从过去10多年以住宅信息服务为核心去延伸其他领域的集团公司向以资产信息为核心的CAIC领域拓展。

CAIC，易居定义为“中国资管信息咨询服务平台”，用户对象：未来投资方、资产拥有方、中介方、相关服务方都能用到CAIC。

CAIC有两个主要产品：易楼和秋实链

“易楼”，一款提供大宗待售资产信息、行情资讯、实现资产投资人、资产所有人及委托经纪人直接交互的工具，由专业资产投资分析师作为第三方对交易资产进行客观评测的APP，专注于募集资金、投资、退出机制。

“秋实链”，房地产领域运用区块链技术的管理平台。实现买卖交易透明化，并保证用户的信息安全，构建用户的资产信用体系。智能合约将可信交易执行上链，简化交易流程，并授权直通“易楼”交易平台，对接投资人，交易更为便捷，实现了资产交易“募投管退”的全程覆盖。

资管云产品界面

易居企业集团CEO丁祖昱也在公开场合表示，易居企业集团整体战略三大关键词：服务B端、只做服务、平台开放。为开发商、中介机构及资产所有人提供企业服务，服务于交易的工作而非交易本身，并致力于打造开放、链接的服务平台。

自我定义为中国房地产领域的“超级服务生”的易居，天生有做平台的基因。

就像腾讯，你没有办法准确定义这是一家社交、游戏、网媒、金融、或娱乐企业？像八爪鱼的触独，彼此独立甚至可能看上去毫无关联。从平台到生态。

易居战略版图VS腾讯战略版图

2、中原-京东——稳健主业下的局部创新

中原像一艘巨轮，42年前创立于香港，也是最早进入大陆的外资之一。也是仅存的至今没有上市的代理巨头。与现时的香港风格类似的是，中原大陆区风格颇为稳健，创新力倒不如国内如火如荼。

2019年中原集团成交金额9496亿，佣金收益153亿元，其中中原内地成交金额6983亿，在市场下行环境下仍较去年增长5%（据中原集团官方披露数据）。

有点类似于京东，早期基于领先的物流优势（及疯狂的烧钱）越走越稳，已经稳坐中国最大的自营式电商企业。

京东在2019第三季度财报首次提到京东的战略，“开始逐步实践从零售‘以零售为基础的技术与服务’的战略转型”。

具体看到的除了熟悉的线下京东到家，还有在19年双11重庆开的全球最大电器体验中心以及发力社交电商平台“京喜”，都是基于稳健与独具优势的供应链及物流集团主业之上的线下与线上纵深延伸。

中原这些年主业仍然紧紧围绕着新房代理与二手中介，特别是新房的市占与整体一二手市场规模优势明显。近年间的金融、电商业务，以及2019年启动中原三级市场内部合伙人改革以及推出了加盟品牌“原萃”，都是基于主业的局部优化和延伸。

3、世联-百度——主业下坡，战略创新产业方兴未艾

按照时兴的讲法，百度已经跌出BAT了，新的口径是ATMJ

世界变了，在PC搜索业务一业独大未能复制到手机端，面对海量的流量入口竞争，顿失方寸。

世联是另外一家我十分敬佩的企业。2009年上市，2014年初世联行宣布转型，启动“祥云战略”。逐步建立起交易、运营、金融投资等资产全生命周期的服务链。

据《世联行2019年前三季度业绩报告》，“预计2019年1-9月归属于上市公司股东的净利润6,382-7,508万元，同比下降:80%-83%。”

目光短浅的投资者在资本市场用脚投了票。

信息来自：《世联行2019年前三季度业绩报告》

上表中交易服务主要包括：代理业务、房联宝和顾问策划业务。收入规模下滑明显，估计首当其充的是老大哥代理业务。

前几年世联行的世联云贷、红璞公寓、世联装饰、世联空间赚足了口碑，世联在这些业务上作为一个外行，利用地产代理及顾问业务的对接开发端与客户端的优势，想打造价值长链。

然而几年下来，新兴业务都需要长期大量的资金投入，而资金回报周期却非常长，完全有别于过去的代理的现金流模式。

2019年1-9月长租公寓的业务就大幅增长46%。资产运营与管理服务，都有20%以上的增长可见一斑。理想依然在远方，可却解不了眼前耽误的主营业务的创收。

理想依旧美好而可期，可眼下还要走很长的路

与易居房友类似的是，世联行也在做PMLS（Prime Multiple Listing System）。2019下半年成立58爱房，主要股东：58同城、世联行、同策。

基于盘方优势，同时又弥补了没有线下门店的优势，利用58同城、安居客日均千万级流量，这也是股东方们面对贝壳，互补的一种正面竞争手段。

4、贝壳-美团 会跳舞的大象

众所周知的美团服务涵盖餐饮、外卖、打车、共享单车、酒店旅游、电影、休闲娱乐等200多个品类，业务覆盖全国2800个县区市。截至2019年9月30日，美团年度交易用户总数达4.4亿，平台活跃商户总数达590万，用户平均交易笔数为26.5笔。

美团拥有海量用户及大数据的企业，却是一家高度精细化的科技企业——美团智能调度系统是现在世界上规模最大，复杂度最高的多人、多点实时智能配送调度系统之一。

美团智能调度系统

2018年，正在链家如日中天的时候，贝壳找房创立。

目前的贝壳，已经成为业界的庞然大物。按照最新的数据，目前已进驻贝壳找房的城市103个，连接线下门店超过3.2万家，入驻平台的新经纪品牌超过226个，整合经纪人超过32万名。

业务范围涵盖二手房、新房、租房、装修等众多类目， 通过开放数据资源和技术能力，聚合和赋能全行业的服务者，打造围绕房产服务的业生态平台。

2019年11月，贝壳找房获腾讯原子智库与北京大学国家发展研究院颁“科技创新杰出企业”。

因为贝壳太大，我们仿佛忘记了他脱胎于链家的技术引领。目前贝壳找房“楼盘字典”是国内最大的房屋信息数据库，拥有支持高效协作的经纪人合作网络，推出提供VR看房、码上有客、签单小诸葛、如视Lite、贝刻智能硬件等新产品，以科技赋能，推动行业整体提升。

显然，贝壳不属于代理公司，因此他没有前述三家企业的盘方资源，然而，其基于技术创新的线上平台优势搭载了线下海量中介盟友的战略性资源共享，以此掌握C端的话语权，已经成为非常强势的盘方合作商。

寒风袭来，没有房地产代理企业能够在行业平均0.6-1.0%的代理费用中独善其身。

他们都根据自身企业的基因选择了各自不同的方向。聚焦平台整合或客户，或干脆来个强烈转型，各出其招。

而唯一共同的是，没有人再以盘方作为核心竞争优势。

中国地产市场本身的特殊性，也决定了无法套用国外发达国家样本。

婴儿潮告退，人口才是稀缺资源。

我们没有办法判断哪一种活法更好，或者哪一种死法更快。

我们都要迈出来，好好看看风霜。